Hoe herken je een goede waardebepaling?

Wil je vastgoed kopen of verkopen? Dan is één van de belangrijkste vragen “hoeveel is de eigendom waard”. Iedereen betaalt of ontvangt graag een correcte prijs voor vastgoed. Toch ?

Als onafhankelijk vastgoedmakelaar en gecertificeerd aankoopmakelaar voer ik dan ook regelmatig waardebepalingen uit. Zowel in het kader van verkoop als aankoop.

Maar wat bepaalt de waarde van een woning? Hoe herken je een goede waardebepaling? Hoe gaat een waardebepaling in z’n werk? En is een gratis waardebepaling betrouwbaar?

Een waardebepaling is geen exacte wetenschap

Eerst en vooral is het hierbij belangrijk te vermelden dat een waardebepaling geen exacte wetenschap is. Het is dus perfect mogelijk dat 2 experts taxateurs een verschillende waarde bekomen. De experts moeten echter wel kunnen verklaren hoe ze tot de waarde zijn gekomen.

Wat bepaalt de waarde van een woning?

Een accurate waardebepaling van een eigendom is essentieel om de juiste vraagprijs bij verkoop te bepalen of een correcte prijs te bieden in geval van aankoop.
Bijgevolg is het belangrijk om weten dat de waarde van een woning enerzijds bestaat uit een grondwaarde en anderzijds uit een constructiewaarde. Door beide waardes op te tellen, bekom je de (geschatte) intrinsieke waarde van de woning.

1. De grondwaarde wordt ondere andere bepaald door:
   • De gemeente waar de grond ligt
   • De totale oppervlakte van het perceel
   • De breedte en diepte van het perceel
   • De bestemming (vb. woongebied, industriegebied, agrarisch gebied, …)
   • De vorm en de helling van het perceel
   • De ligging t.o.v. de openbare weg
   • Overstromingsgevoeligheid van het perceel (Watertoets)
   • De bodemkwaliteit van de grond (Bodemattest)
   • Een min-waarde wegens bebouwing
2. De constructiewaarde wordt onder andere bepaald door:
   • De bewoonbare oppervlakte
   • Het type gebouw (huis, villa, herenwoning, bungalow, …)
   • Eventuele bijgebouwen (aparte garage, veranda, carport, …)
   • Het aantal vrije gevels (gesloten, halfopen of open bebouwing)
   • Het bouwjaar en eventueel renovatiejaar van de woning en bijgebouwen
   • De staat van de woning (van nieuw tot heel slecht)
   • Het afwerkingsniveau (bescheiden, gewoon, comfortabel of luxe)

Hoe herken je een goede waardebepaling?

Een goede waardebepaling telt al snel een 8-tal pagina’s zonder (!) foto’s. De verschillende parameters die een invloed hebben op de waarde van een woning, moeten namelijk zorgvuldig worden geverifieerd, geëvalueerd en opgenomen worden in het verslag. 

Een goede waardebepaling bestaat uit volgende secties:

1. De opdrachtgevers
2. Informatie van de taxatie (wanneer, wie was aanwezig en doel)
3. Algemene gegevens van het te taxeren onroerend goed (adres, kadastrale info, beschrijving van de woning, aantal slaapkamers, badkamers, bewoonbare oppervlakte, oppervlakte perceel, info bijgebouwen, …)
4. Beschrijving van het onroerend goed (de grond zelf, de ligging, stedenbouwkundige informatie, algemene informatie (vb. stijl, lichtinval, staat van onderhoud, omgeving, beschikbaarheid, gebruik, …)
5. Nutsvoorzieningen en technieken
6. Info over de beschikbare documenten (EPC, elektrische keuring, stedenbouw, …)
7. Een gedetailleerde beschrijving van de opstallen per verdieping en per ruimte
8. Een indicatie over de staat van onderhoud van verschillende onderdelen van een eigendom (vb. Ruwbouw, gevel, ramen, muren, deuren, elektriciteit, loodgieterij, schilderwerken, vloeren, kelder, tuin, …)
9. De effectieve waardebepaling gebaseerd op alle voorgaande informatie met een duidelijke opsplitsing tussen de grondwaarde en de constructie waarde. In deze sectie moet je minstens volgende info terug vinden:
   • Grondwaarde
     • De prijs per m² in de regio waar de woning zich bevindt
     • De oppervlakte van het perceel
     • De toegepaste min-waarde door bebouwing
   • Constructiewaarde of Opstalwaarde
     • De vloerplaatprijs in m² of het volume in m³
     • De gebruikte ABEX index (geeft de evolutie weer van de kostprijs van de bouw in België
     • De bewoonbare oppervlakte
     • Het percentage voor vetusteit die een representie is van de ouderdom, de staat en het onderhoud van de woning.
     • Waarde van eventuele bijgebouwen en buitenaanleg
   • De Intrinsieke waarde = Grondwaarde + Constructiewaarde
   • De Venale waarde = De geschatte waarde die men zou kunnen krijgen bij een “Verkoop uit de hand”. Hierop wordt meestal de vraagprijs gebaseerd.

Voorgaande is de analytische waardebepaling. Daarnaast kan je ook de waarde bepalen via een rendementsbepaling alsook door een vergelijkende studie te maken van panden die in de onmiddellijke omgeving recent werden verkocht. 

Hoe gaat een waardebepaling in z’n werk?

Iedere taxateur heeft zijn eigen aanpak. Maar een waardebepaling uitvoeren ter plaatse, is quasi onmogelijk. Uit voorgaande is duidelijk dat er heel wat voorbereiding, opzoekingswerk en opmetingen noodzakelijk zijn om een correcte waarde te bepalen. Daarom verloopt een waardebepaling door Urbanya steeds in 3 fases.

1. Een voorstudie:
   • Opzoeken van informatie dat vrij beschikbaar is op o.a. Geopunt op kantoor
2. De woningopname:
   • Inspectie en opmeting van de woning tijdens een bezoek ter plaatse.
   • Overlopen Daarnaast worden er ook enkele vragen gesteld aan de bewoners of eigenaars.
3. Schrijven van het taxatierapport:
   • Vastleggen van de verzamelde data in een taxatierapport
   • Toekennen van een onderbouwde (geschatte) waarde aan de woning.
   • Vermelden van eventuele meer- of minwaarden.

Is een gratis waardebepaling betrouwbaar?

Een gratis waardebepaling kan zeker betrouwbaar zijn als je na het plaatsbezoek een verslag ontvangt dat is opgesteld volgens de regels van de kunst. 

Echter, een waardebepaling waarbij de makelaar eens ter plaatse komt kijken, jou vraagt hoeveel je wil krijgen om je vervolgens een contract onder de neus te schuiven, mag je gerust wantrouwen.

Zorg er dus voor dat je steeds een verslag krijgt en dat je goed begrijpt hoe de waarde werd berekend. Heb je de indruk dat bepaalde verbeteringswerken niet in rekening werden gebracht, mag je de taxteur hier zeker op aanspreken. Het is steeds mogelijk dat er iets over het hoofd werd gezien.

Een waardebepaling aanvragen voor de verkoop van jouw woning of voor de aankoop van een nieuwe eigendom? Dat kan via deze link. Wij nemen vervolgens contact met je op voor een vrijblijvend gesprek. Of contacteer Yana van Urbanya op +32 486 56 42 32 of via e-mail Yana@Urbanya.be